【２２】中古マンション投資を始める際の注意点

前回のブログで説明した通り
２戸目は中古マンションを購入しました

今回は、中古マンションで投資を始める際の注意点を
まとめてみたいと思います

中古マンション投資のメリット
中古マンション投資のデメリット
なぜ中古マンションが販売されるのか？
中古マンション購入で注意する点
まとめ

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリット
①新築より安く買える
　新築の場合は、
　新築時の広告宣伝費や開発業者の利益
　新築プレミアムと呼ばれる価格が
　約500万円ほど上乗せされています。

　また銀行融資も新築の方がつきやすいので
　その額から算出しても
　新築の方が割高に設定されることになります

　よって中古の方が新築よりも安く買えます

　安く買えるほど毎月の収支は改善されるので
　大きなメリットと言えます

②物件の管理状況がわかる
　マンションは管理が命 と言われます
　新築の場合、管理はしっかりされる（予定）で
　判断するしかありませんが
　中古の場合は数年が経過した状態の現地マンションを
　確認することが出来ますので
　清掃の状態、ゴミが散らかっていないか
　ややこしそうな住民はいないか　など
　自分の目で確認が可能です

③部屋の状況も見れるかも
　入居者がついている状態（オーナーチェンジ物件）であれば
　部屋の中を見ることは出来ません。が
　空室物件であれば部屋の現状も確認することができます
　どこを手直しすれば入居付けできるか？など
　確認することが可能です

やはり一番のメリットは
　「新築より安く買える」
に尽きます。

中古マンション投資のデメリット

　中古マンション投資のデメリットは
①物件や部屋を選べない
　売りに出された物件を買うか買わないか
　ですので
　新築時のように
　階数や気に入った部屋を選んで買うことが出来ません
　
②銀行の融資がつきにくい
　新築と比較して、の話です
　新築の場合物件価格の１００％融資がつきますが
　中古の場合は
　８０％までしか融資がつかないということもあり
　頭金を準備しなければならないケースがあります

③問題物件かもしれない
　新築の場合は、

　新たに投資用に建設されたから売る
　ですが
　中古の場合は、

　誰かが売却したことによって売る
　です

　何かトラブルがあって
　売りに出された可能性もありますので
　よくよく注意してください
　

なぜ中古マンションが販売されるのか？

マンション投資をするなら
「築浅の中古マンションを狙え」
これは 大正解です

しかし条件の良い中古マンションは
ほぼ市場に出てこないです

なぜなら（普通に考えて）
良い物件を早く手放すオーナーはいないから
です
　
では、なぜ築浅物件が世に出るのか？
少し想像をしてみたいと思います
①資産整理のため
　稀にですが
　すでに複数戸を所有していて
　相続や資産整理のために売却する
　というケースは存在します
　が、全部一括売却するなら築浅も出てくるでしょうが
　順次に整理売却をする場合は
　古い物件から売っていく（手放す）と考えられるので
　築古より築浅が市場にでることは稀です

②無理をしてマンション投資を始めた方が

　早々に手放さざるを得なくなったケース
　不動産会社の営業に乗せられてマンション投資を始めたが
　本業や家賃収入がうまくいかなくなり余裕資金も底をついて
　売却するしか選択肢がなくなったケースです

③事故や事件があったので　手放したケース
　その物件、またはその部屋で事故や事件があって
　手放すケースもあると思います
　自殺や殺人、孤独死、火事などがあって
　そのあと一旦不動産会社がしばらく所有したのち
　フルリフォームをしてから販売される。
　ということもあると思いますので
　物件背景はしっかり確認することをおすすめします

④新築でマンション投資を始めたオーナーが

　買上げ業者の不安に煽られて売却する　というパターン
　おそらくこのケースが一番多いと予想します

物件を購入するとわかりますが
登記情報を調べて、
電話や郵便が届くようになります
・不安はないですか？
・今なら ●●●●万円で買いたいと
　検討されている方が２名います
・今なら高価買取キャンペーン中
・ローン返済してスッキリしましょう
このように騙されて（不安を煽られて）手放すバターンです

考え方はひとそれぞれですが
私はあまり負のバトンを引き継ぎたくなかったので
不幸な背景のケースは買わないようにしてました

中古マンション購入で注意する点

最後に
中古マンションを購入する際に
注意すべきポイント
確認してほしいポイント
をまとめます

①物件の背景
　前述した通り
　なぜこの物件が売却されて、
　今自分に提案されているのか？
　この背景・経緯の確認です
　納得するものであれば話を進めましょう

②マンションブランド
　ワンルームマンション市場で
　価値が落ちにくいブランドと
　価値が落ちやすいブランドがあります
　例）バックや時計のブランドを想像すると
　　　わかりやすいかと思います

③耐震基準
　ＲＣ（鉄筋コンクリート）造であれば
　ほぼ大丈夫ですが
　宮城県沖地震の被害を受けて
　1981（昭和56）年に「新耐震設計法」が改正されましたので
　まずはそれ以降の物件
　さらに
　2005（平成17）年に表面化した
　分譲マンションの構造計算偽装問題
　これを受けて構造設計の見直しがなされましたので
　できれば2007年竣工以降の物件がおすすめです

　余談ですが、
　私が購入した物件は
　それ以前の設計もありましたが
　不動産会社が全部調べてくれて
　「耐震偽装がありません、ご安心ください」という
　書面を交付して頂きました

④長期修繕計画 　
　大規模修繕が終わっているか？
　終わってなければいつか？
　修繕積立金の貯まり具合など
　現在設定されている修繕積立金が
　値上げされるタイミングはいつか？
　確認しておいてください

⑤建物管理の状況
　掃除は行き届いているか
　ゴミ出しマナーは守られているか
　整理整頓は保たれているか　

⑥その他
　修繕積立金の滞納や住民トラブル
　周辺の状況など 住環境としての雰囲気は悪くないか