マンション投資のメリットのひとつに節税効果があります
確かに 初年度は大きく税金が還付されました
しかし その効果は長く続くものではありません
基本的には数年で終了します
マンション投資が節税になる流れ
マンション投資が節税になる流れは
①マンション１部屋を投資用として購入
②その部屋を人に貸し出す
③家賃収入を得る
④家賃収入のために必要な経費を計上する
⑤不動産収入が赤字になる
⑥給料と不動産収入を合算して確定申告する
⑦損益通算によって給料天引から
払い過ぎていた税金が還付される
⑧その結果、節税となる
という流れです
④と⑤がポイントです
経費がたくさん計上できれば赤字となり
税金が返ってくる
経費が減れば黒字となり
税金を追加で払うことになる
簡単に言えば
収入以上の経費があるか？
です
マンション投資に必要な経費
必要な経費には以下のものがあります
①税金
購入したときに１回だけかかる不動産取得税や収入印紙代
毎年かかる固定資産税、都市計画税
②物件購入時の諸経費（初年度のみ）
・登記関連の費用（所有権、抵当権など）
・金融機関の事務手数料
・火災保険料
・管理準備金や修繕積立基金（新築の場合のみ）
・印紙代
③ローン金利
融資を受けた銀行からローン返済表が送られてきます
元金と金利の額が確認できます
ローンの金利分は経費とすることができます
④管理費、修繕積立金
毎月支払う管理費や修繕積立金も経費となります
⑤修繕費など
部屋の機能を回復させるための費用も
経費として計上できます
例えば 給湯器やエアコンの交換、
入居者が変わったときのクロス貼替やクリーニング代
⑥減価償却費
物には国で決められた法定耐用年数というものがあります
RC（鉄筋コンクリート）造のマンションの耐用年数は４７年
木造アパートの場合は２２年です
マンションの建物取得にかかった費用を耐用年数で割って
毎年 経費として計上することができます
計算すると 約３０万くらいの経費となりますが
実際に 自分の財布から出た金額ではないので
ありがたい経費となります
⑦その他
実際に物件を見に行った 交通費
不動産会社との打合せに使った 交際費
勉強のための 書籍代など
常識の範囲であれば経費計上が可能です
このようにワンルームマンション投資で出せる経費は
法人に比べると限られています
節税効果はいつまで続くか？
確かに初年度は大きな経費を計上できるので
節税効果は高いです
税金も還ってきます
しかし徐々に経費も減ってくれば
不動産収支も黒字となり 税金を納めることになる。
ということを理解しておきましょう
しかし
黒字経営となる（税金を納める）ことは
悪い話ではありません
後々に自宅を購入する
追加でマンション投資をする
そこで銀行に融資をお願いするときに
赤字申告ばかりしているよりも
黒字申告をして しっかり税金を納めている方が
金融機関から評価される。ということも
覚えておきたいポイントです
私自身
８戸の投資用マンションを購入したあと
最後に 自宅用マンションをローンで購入しましたが
過去３年分の確定申告を提出
その期間は きっちり黒字収支
追加で税金を納めている状態でしたので
メガバンクが全額ローンを組んでくれました
ありがたい話です
このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
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