2回目の面談
２回目の面談です。
１回目の面談 と これまでの本の知識などで
マンション投資のメリットは理解していたので
あとは 「どの物件で、どうスタートするか」
これを決め込んでいく作業です。
提案された物件
具体的な提案物件は
東京都庁の裏側、西新宿に新築される150世帯のワンルームマンション
１８年前でしたので、
１戸の販売価格は 約２，５００万円～
１部屋の広さは ２２～２５平米くらい
具体的な購入プランを決める
具体的な収支プランを２～３案 持ってきて頂きました。
物件購入にあたり
①頭金をほとんど出さないプラン
（フルローン）
②頭金を１００万ほど準備するプラン
さらに諸費用（仲介手数料や登記費用など）が
８０～９０万程 必要になりますので
③諸費用までローンにするプラン
（オーバーローン）
当然
頭金を少なくすれば 毎月の収支はマイナスになる
頭金を多く入れたら 毎月の収支はプラスになります
初めての購入どうスタートするか？
初めてのスタートですし
毎月赤字では なんとなく嫌だったので
頭金１００万を入れるプランを選択しました。
プラス諸費用分も払うので 約１８０～１９０万円の初期投資額です。
それでも
毎月の収支がプラス３，０００円～５，０００円になる計算でしたので
「銀行に２００万円 預けたとしても たいした利息もつかないのに
毎月 差額３，０００円も手に入るって、決して悪くないんじゃない・・・」
という判断でした。
ワンルームマンション投資についての賛否
ワンルームマンション投資については
色々と賛否の情報があると思いますが
私のとらえ方は
「自分の持ち出し（投資額）がいくらになるか」
「それに対してのリターンは？」
この幅を考えたときに
他の投資に比べてメリットが大きいと考えています。
長期の”費用（投資額）” 対 ”効果”で考える
詳しくはまたお話しますが
今回の場合は
持ち出す自分のお金
・最初の初期投資額は２００万円弱
・プラス固定資産税などで年間６万円ほどかかる
それに対して手に入るもの
・毎月プラス３，０００円ほど手元に残る
・団体生命保険に入るので 自分に何かあっても家族に資産として残る
・確定申告をすれば 数年は還付金が入る
・そんなことをサラリーマンとして経験できる
長期で考えると
もし３５年（３５年ローンを組んだので）この状態が続けば
最初の初期投資２００万円＋３５年間の固定資産税２１０万円＝４１０万円
その他、３５年の間に何かあって 毎年１０万円かかったとして ３５０万円
合計７６０万円の自己負担で
３５年後には
２，５００万円のマンション
（３５年経過すれば その価値は最低でも１，５００万円くらいかも）が手に入る！
これなら 普通に貯金するより よほど良い！
というのが 当時の私の出した結論（夢物語）でした。
１８年やってみた結果は？
そんなにうまくいくわけない！
というご指摘は一旦 横に置いて笑
実際に１８年経過した今の状況をお伝えしますと
当時の私が妄想した持ち出し額よりもっと低く収まっています
・初期投資額は２００万円
・固定資産税は年間６万円くらい
・入居者の入れ替わりは５～６回ありましたが、立地が良い場所なので
早ければ２週間、どんなに遅くても２か月以内に次の入居者が決まり
そのたびに 敷金（家賃の２か月）の半分が振り込まれるので ほぼ家賃収入に影響なし
・１８年の間に、設備の交換として
給湯器の交換（１０万円以内） と
エアコンの交換（１０万円以内）を
１回ずつ実施しましたが、
あとの大きな持ち出しはナシ
・ローンの残債も順調に減ってますので
（売るつもりはありませんが）
今、売りに出したら
１，０００万円以上の売却益が出るほどです。
１８年前に試しにやってみた最初の物件
「どうスタートするか？」
についてお話しました。
次回以降では、
「どの物件、どの部屋でスタートするか？」
についてお話したいと思います。
このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます
不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
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