成長するなら実体験が一番
成長するなら実体験をするのが一番だと考えます
そのために基礎知識
・読書、数冊を併読する
・セミナーに参加
・ネット（ＳＮＳやブログ）情報収集
などを１～６カ月ほどやったあとは
少しでも早く１戸所有してみることを
おすすめしています。
その後、
その１戸の経験を基準にしながら
・毎月の収支確認
・毎年の確定申告
を踏まえて
複数戸所有を目指していきます
これまでに経験したこと
37歳からマンション投資を始めて
45歳で大阪へ単身赴任している間に
経験したことは
・新築ワンルームマンションの購入
・中古ワンルームマンションの購入
・合計６戸の毎月収支確認
・合計６戸分の確定申告
更に
・税務調査～修正申告、追徴課税
・３戸分の借り換え
①不動産会社との契約
②銀行とのローン申込み、借り換え
③税務署との確定申告、税務調査
など一通り経験しましたので
④不動産投資の出口
”売却”も体験してみたくなりました
２人の友人が
５年を過ぎたタイミングで売却して
約５００万円 の利益を確定させた状況もみてきましたので
自分もそろそろ、という意識も芽生えたタイミングでした
投資用マンション売却の方法
投資用マンションの売却方法には
大きく３つあります
①購入したパートナー（不動産）会社に買い取ってもらう
これは最も簡単で安全な方法です
自社開発をしているパートナー（不動産）会社は
自社のマンションブランド物件が
他社に流れることを嫌います。
よって、ある程度の査定価格で買い取ってくれます
しかも自社買取なので仲介手数料はかからず
物件に関する書類なども すでに持っているので
改めての準備不要
売却後のクレーム対応なども不要です
査定価格に納得できれば、
すぐに売却手続きが可能で
現金化が最も早い。と言えます
私の友人は２人とも この方法を選択しました。
②買取専門の不動産会社に買い取ってもらう
これは、正直おすすめしません
不動産を所有していると
登記簿情報から調べて
様々な不動産会社から
「売却の相談なら当社へ」
「売ってください」
「あなたの物件を ２，０００万円で購入したい方が２名います」
などといった封書が届きまくります。
ほとんどの場合
色々な理由や不安を煽って
実際の査定よりも安く叩かれてしまうケースが多いので
よほどの知識や交渉力を持たない
普通のサラリーマンには おすすめしません
③一般個人オーナーや実際に住む個人に買ってもらう
この方法は、不動産会社に仲介をお願いして
一般の個人投資家や、実際に住む個人を探してもらう方法です
もし、自分の希望価格で購入してくれる方が１人見つかれば
売買は成立しますので、一番 儲けが大きい方法となります
ただし、すぐに購入者が現れるかどうかは
タイミング次第ですので
すぐに現金化したい方には不向きです
私は
・すぐに現金化したいわけではない
・できれば高く売りたい
・時間的には 余裕がある
（売却に１年かかってもいい）
状況でしたので③を選択しました
不動産仲介会社の選択方法
不動産仲介会社を探さなくてはなりません
ネットで調べると
数社へ一括査定をお願いできるサイトが見つかりましたので
さっそく登録してみました
売却希望価格は高めに設定
数日のうちに数社から連絡がありました
・住友不動産販売
・ノムコム（野村不動産の仲介）
・東急リバブル（東急不動産の仲介）
各社ごとに提案内容は違うので
この経験も大変参考になりました
・私が売却検討している物件周辺で
これまでに契約された事例を数件 提示しながら
「この辺りが 妥当な価格ですね」という話を
していただける会社
・データや事例などは無で
「査定すると この位の金額でいかがでしょうか？」
という会社
・「お客様の希望価格で大丈夫ですよ
（売れないかもしれませんが）」
という会社
不動産仲介会社との契約方法
仲介の契約方法には
「専任媒介」と「一般媒介」があります
報告や情報登録などの違いはありますが
仲介する会社からみた大きな違いは
「専任媒介」
必ず契約に絡むことができるので仲介手数料が入る
よって仲介会社としては利益確約のために力が入る
「一般媒介」
どの仲介会社とも契約可能
早く購入者を見つけてきた会社が勝ちなので
仲介会社にしてみれば あまり力が入らない
といった違いがあります
最終的には
東急リバブルに「専任媒介」での契約で決めました
専任媒介での販売を続けた結果
最終的には
東急リバブルに「専任媒介」での契約で決めました
これは「専任媒介」にすると
通常のネット紹介とは別に
東急リバブルが毎月主催している
「不動産投資セミナー」に参加した方を対象に
セミナー後の個別購入相談で
「私の物件を紹介する」
というサービスがあったからでした
不動産投資に興味ある方を対象に
話をしてもらった方が 成約率も上がる
と考えたからです
結論としては
１年経過しても
何の問い合わせも入らなかったので
売却を諦めて、今でも所有しています。
売却益を1,000万円以上 出したいな
ワンチャンあるかな？
と欲を出して＋300～500万円ほど
販売価格を高く設定したことが
反響がなかった原因です。
値引きの要望がきたら応じよう・・・と考え
利回り３％くらいになっていましたので
誰からも見向きをされなかったのだと思います
あれから８年以上が経過して
ローンの残債は減り、家賃価格は変わっていません
今なら1,000万円近くの売却益は確実ですが
60歳のタイミングまでは保有を決めていますので
今後の楽しみにしています
このブログでは
37歳でマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています
不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。
色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！
コメント