購入の順番、どちらが正解と思いますか？
自宅も欲しい、投資用マンションも欲しい方
ここで質問です
２つのパターン
どちらが正解だと思いますか？
①Aさん
先に自宅用のマンションを購入
②Bさん
先に投資用マンションを購入
計算しやすいように
自宅用マンションを5,000万円
投資用マンションを2,500万円
頭金に 200万円 用意できる
とします
先に自宅用マンションを購入したAさん
先に自宅用マンションを購入
大半の方は このパターンを選択すると思います
頭金と諸費用に200万円を使って
残りは住宅ローン
（金利負担は一旦、無視すると）
約35年かけて5,000万円を自腹で返済
自己負担額は5,200万円
金利負担を考えると もっと多い金額を自腹で負担して
自宅を手に入れることになります
途中で頑張って1,000万円の早期返済をしたとしても
自己負担額が元金5,200万円を下回ることはありません
先に投資用マンションを購入したBさん
先に投資用マンションを２戸購入します
１つのマンションにつき
頭金と諸費用で100万円ずつ 計200万円
残りは2,500万円ずつのローンで 計5,000万円のローン
スタートで使う頭金とローン与信枠は
自宅を購入する場合と一緒です
しかし、仮に
家賃収入が35年継続した場合
入居者が払った家賃をスライドしているので
35年で完済したときの
自己負担額は ほぼゼロです
その後の家賃収入は すべて生活費の足しになります
仮に
途中で1,000万円の早期返済をすれば
35年を待たずに2戸分の家賃収入が手に入ります
その後に
5,000万円の自宅用マンションを購入すれば
自己負担の返済に加えて
家賃収入を充当できるので
自己負担額は5,000万円より少なく済みます
単純に考えると 2,500万円で済む。
という感じです
私の事例
実際に 私の事例で説明します
先に投資用マンションを買えるだけ購入
最後に自宅用マンションを購入しました
投資用マンションを6戸購入
頭金と諸経費で各100万円なので
約600万円の自腹
そこからはほとんど持ち出しナシ
仮に固定資産税分だけ持ち出しとしても
60,000円、年間360,000円の負担
15年間持ち続けたあとに4戸を売却
1戸あたり最低@500万円の売却益が出るから
その売却益で残りの2戸を完済
すると2戸分の家賃収入で
自宅マンションのローン返済が出来るようになりました。
これまでに使ったお金は
頭金600万円
固定資産税360万円
自宅の頭金500万円
合計の自己負担額は1500万円です
手に入ったものは
・2戸の投資用マンション（ローン完済）
・1戸の自宅用マンション（ローン継続中）
自宅の住宅ローンは生命保険として残しつつ
支払いは2戸の家賃収入をスライド
現在の自己負担は ほぼナシの状態です
もし
自宅用を先に購入したと考えると
頭金500万円
毎月のローン返済16万円×12ヶ月＝200万円
15年で約3,000万円
3,500万円を自腹で払っても
まだ住宅ローンを一生懸命返済している状態だったと思います
どっちがお得か？
振り返ってみれば
一目瞭然ですが
10～15年前にこの話をしても
行動に移せない人は多かったです
まとめ
この話にはひとつ大きなヌケがあります
自宅用マンションを購入するまでの住まい
家賃の負担です
これを如何に最小限に抑えることができるか？
がポイントとなります
①実家に住む
②社宅に住む
③会社の家賃補助を利用する
サラリーマンだと②③の可能性も高くなります
よって
あなたが普通のサラリーマンなら
少しでも早いうちに
投資用マンションを２戸買え！
というアドバイスをします
自分の恵まれた状況を理解して
購入の順番さえ間違えなければ
豊かな老後を過ごせると思います
このブログでは
37歳でマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
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