複数戸を所有することで
節税効果のメリットはどうなるか？
実体験をもとにご紹介します
マンション投資の節税のしくみ
マンション投資が節税になる流れは
①マンションを投資用として購入
②その部屋を人に貸し出す
③家賃収入を得る
④家賃収入のために必要な経費を計上する
⑤不動産収入が赤字になる
⑥給料と不動産収入を合算して確定申告する
⑦損益通算によって給料天引から払い過ぎていた税金が還付される
⑧節税となる
という流れです
④の経費がたくさん計上できれば赤字となり
税金が返ってくる
経費が減れば黒字となり
税金を追加で払うことになる
ポイントは
家賃収入以上の経費があるか？
です
計上できる必要経費
必要な経費には以下のものがあります
①税金
購入したときに１回だけかかる不動産取得税や収入印紙代
毎年かかる固定資産税、都市計画税
②物件購入時の諸経費（初年度のみ）
・登記関連の費用（所有権、抵当権など）
・金融機関の事務手数料
・火災保険料
・管理準備金や修繕積立基金（新築の場合のみ）
・印紙代
③ローン金利
融資を受けた銀行からローン返済表が送られてきます
元金と金利の額が確認できます
ローンの金利分は経費とすることができます
④管理費、修繕積立金
毎月支払う管理費や修繕積立金も経費となります
⑤修繕費など
部屋の機能を回復させるための費用も
経費として計上できます
例えば 給湯器やエアコンの交換、
入居者が変わったときのクロス貼替やクリーニング代
⑥減価償却費
物には国で決められた法定耐用年数というものがあります
RC（鉄筋コンクリート）造のマンションの耐用年数は４７年
木造アパートの場合は２２年です
マンションの建物取得にかかった費用を耐用年数で割って
毎年 経費として計上することができます
計算すると 約３０万くらいの経費となりますが
実際に 自分の財布から出た金額ではないので
これが一番ありがたい経費となります
⑦その他
実際に物件を見に行った 交通費
不動産会社との打合せに使った 交際費
勉強のための 書籍代など
常識の範囲であれば経費計上が可能です
節税効果は数年で終わる？
大きな経費計上は
・不動産購入の時にかかった
不動産取得税や諸経費
・減価償却費
１年目は大きく節税効果がありますが
２年目からは効果が減少していくのが普通の状態です
しかし
１～３年毎に１戸ずつ購入していけば
購入時にかかる大きな費用を
１～３年毎に計上することができ
毎年、節税効果を得ることが可能となりました。
複数戸を所有した結果、節税効果が継続
時間を味方につけながら
数年ごとに１戸ずつ購入することで
節税効果が継続される結果となりました。
実際にはこのような感じです
・３７歳、１戸目の購入、翌年の税金が大きく還付
・３８歳、２戸目の購入、翌年の税金が大きく還付
・３９歳、翌年の税金が還付
・４０歳、翌年の税金が還付
・４１歳、２戸を追加購入、翌年の税金が大きく還付
４戸を購入したことにより
その他の経費（交通費や調査費など）も
１戸のときより積み上げることが可能となりました
（直接、関係のない費用計上はダメ）
節税効果という点では
複数戸を数年に分散して購入することで
可能となることが実体験としてわかりました。
このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます
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